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项目简介
九华山庄坐落于北京市昌平区小汤山镇，由北京九华山庄集团股份有限公司开发，规划总占地2000多亩，总建筑面积160万平方米，自1998年开始运营，为综合型园林式度假村。九华山庄养老公寓是九华山庄的一部分，由九华养老服务有限公司负责养老公寓的设计开发及日常运营与管理。
九华养老服务有限公司（原“九华养老产业投资发展有限公司”）成立于2008年，是北京九华山庄集团股份有限公司境内注册的全资子公司。九华养老公寓面向广大中老年群体提供长租型精装适老公寓以及专业化的酒店式养老服务。
九华山庄养老公寓是在政府鼓励下，由集团全资子公司九华养老服务有限公司运营管理的新型养老机构，于2012年底正式面市。它以“酒店式养老服务”为特色，以医养结合为保障，以文化娱乐为核心，将九华原有的温泉、体检资源与养老必需的适老公寓、医疗服务紧密结合，为入住老人提供专业养老服务。
经过两年多的用心经营，九华养老公寓一期项目已取得阶段性成功。从市场表现看，一期5号楼、15号楼均已开业，近800套公寓出租率超过80%。
目前九华养老公寓二期9号楼已经开始接受预定，未来三到五年内，九华养老公寓二期10号楼、三期项目也将陆续推向市场。整体规划完成后，九华养老公寓将拥有7栋精装修养生公馆，共计3150套适老公寓，形成覆盖全生命周期、一站式满足养生养老需求的超大型养老社区。
区位介绍
项目紧邻北六环，位于北京中轴线与北六环交叉处。区位适中，与繁华市中心咫尺之遥，可谓“离尘不离市”，动静皆宜：南距奥运中心12公里，东距首都国际机场16公里。交通基础设施完善，路网四通八达。
周边景点：中国航空博物馆、银山塔林、明十三陵山、国家森林公园等。
周边多个养老标杆机构和健康类项目：
服务内容
老有所居
给老人打造五星级的居住环境，在选址、景观、户型、装修及适老化设计方面进行针对性设计，配置全套品牌家电家具，拎包即可入住。
区位方面：公馆不仅坐拥龙脉，处于上风上水的生态之境，而且与繁华市中心咫尺之遥，可谓“离城不离市”；
景观方面：馆位于中式皇家园林之中，四季风光旖旎；
户型方面：公馆根据中老年人的生活特性设计公寓，集舒适、实用、美观等特点于一体；
装修方面：公馆引进北美设计理念，采用环保、优质的知名装修品牌；
适老化设计方面：公馆采取了无障碍的空间创意和适老化的功能设计，以求最大程度方便中老年人的日常生活。目前5号楼与15号楼正在运营。
老有所依
九华国际养生公馆从三个方面让业主“老有所依”：一是成熟的生活配套；二是让业主参与公馆管理工作；三是星级的物业服务。
生活配套：公馆配备有专属的休闲茶吧、业主餐厅、烹饪俱乐部、生活超市等足不出户的基本生活设施，更配套有十多个风味餐厅及大型购物中心、生态超市等商业设施，形成了一个涵盖全方位生活消费需求的完整商业社会体系，为满足业主的饕餮之美、购物之乐提供便利。
自主管理：通过业主座谈会，实现公馆管理层与业主之间的充分沟通，让业主共同参与公馆的管理工作。业主委员会作为常设机构，代表广大业主参与公馆的日常管理工作。业主委员会下设立物业、伙食、文体、医养和农耕五个委员会，在各个领域承担上传下达、活动组织、协调监督等职能。
物业服务：物业中心为业主提供五星级“一站式”的“大物业”服务，为业主消除日常生活的后顾之忧。此外，公馆各楼层分别配备一名“大管家”，综合管理本楼层各项事宜，灵活、及时地为业主解决疑惑及困难。
老有所依
医疗健康保障是中老年人最为关注的内容，也是九华养老酒店区别于其他项目最大的特色之一。完善的医疗健康保障是养老型酒店的重要衡量标准。九华国际养生公馆通过体检中心、九华医院、康复中心三大实体配套实现对业主从病前体检、病中救治到病后康复的全程健康保障。
健康体检：
公馆配套的健康体检中心占地16000平方米，是目前国内成立最早、体检设施最完善、累计接待人次最多的体检机构。成立以来，以其五星酒店式的服务，齐全先进的专业医疗设备及所有化验项目的进口试剂，高质量的医技师队伍扬名京城，被誉为“中国超级健康体检航母”。依托健康体检中心，公馆可以为业主提供以下服务：
（1）定期体检 病前防护：业主每年可以获赠两人次的健康体检，通过定期的健康体检，可以发现是否具有潜在疾病，以便及时采取预防和治疗措施，从而达到有病早治、无病早防的目的。
（2）健康管理 主动干预：根据定期体检结果，公馆为每名业主建立健康档案，跟踪并记录其身体健康状况，做出健康状况评估，通过健康干预手段达到提高健康水平的目的。
（3）健康指导 提前预防：体检中心还可以为业主提供医疗咨询服务，包括日常寻医问药、疾病预防、健康生活方式指导等服务。
医保救护：
公馆里规划有配套的九华医保医院，医院科室齐整、设备先进，拥有一支由心脑血管疾病、肿瘤、骨病等领域专家组成的专家团队，中老年多发病的治疗是医院的重点研究方向。依托医院，公馆可以为业主提供以下服务：
（1）医保救护：保障业主健康，为业主提供医疗诊治、针灸按摩、代客抓药等多项服务，符合条件的医疗费用可通过医保报销。
（2）专属护士站全天医护：公馆配置专属护士站，护士站与公寓室内医疗检测系统相联通，提供全天24小时医疗监测服务。护士站的服务内容包括日常值班，健康咨询，基础检查（包括身高、体重、体重指数、腰围、臀围、腰臀比、血压、心率、心律、血压测量、体温测量、简易血糖检测、体重测量等），体检安排，健康档案管理，院前急救等。
（3）绿色通道、及时就医：公馆设置专门救护站，配置医疗救护车，同时与各大医院建立有效急救绿色通道，最大限度保障业主的生命安全。
康复疗养：
公馆配套专属康复中心，组建具有专业资质和丰富经验的康复师团队，主要开展疾病康复及预防保健康复项目。康复中心设有康复评定室、综合康复训练室、理疗室、中医康复治疗室、支具室等，配备有先进的康复治疗训练设备，如智能康复训练器、气动减重训练系统、电动起立床、四肢血液循环治疗仪、超声波治疗仪、高中低频治疗仪、脑循环治疗仪、磁振热治疗仪、电脑疼痛治疗仪、语言评估与训练系统、颈腰椎牵引治疗仪及各种康复训练设备等。此外，康复中心设有针对中老年人的足底、中医保健、艾灸等养生保健项目。依托康复中心，公馆可为处于病后恢复状态或亚健康的业主提供以下两个方面的康复服务：
（1）病后康复：提供丰富的康复治疗项目，包括功能评定、日常生活能力评定、平衡能力测定、运动治疗、作业治疗、语言评估及训练、中医康复治疗、物理因子治疗、疼痛治疗、心理咨询、心理治疗等，帮助业主进行病后、术后的康复。
（2）预防性理疗：针对老年多发病和一些退行性疾病进行有效的预防和治疗，同时可以帮助业主进行亚健康状态的疗养。
老有所为
养生公馆的业主们在文化艺术、社会生活等领域充分展现了“老有所为”的时代风采，积极参加摄影、绘画、书法、刺绣等活动。
老有所乐
公馆拥有丰富多彩的文化娱乐配套设施，其种类之全、规格之高、体量之大，都是其他同类项目难以复制的，包括国内最具特色的温泉主题公园、体量超大的运动康体中心、项目齐全的文化中心和设施一流的娱乐中心。
依托以上高规格的文化娱乐配套，公馆为业主提供养生保健、文化娱乐和户外休闲三类配套及服务。养生保健类项目提供温泉、足底、艾灸、按摩等中老年人喜闻乐见的养生项目；文化娱乐类项目含棋牌室、网吧、游泳馆、台球馆、乒乓球馆、阅览室、书画室、多功能厅等丰富多彩的设施配套；户外休闲类项目含门球、步行足道、社区运动器械、公社农场（位于公馆北侧、占地百亩的九华夕秀农场）等内容。
此外，公馆还成立有文娱俱乐部，定期组织业主参与各种活动，包括棋牌大赛、文艺汇演、旅游参观、农耕体验等等，调理老人的身心健康，充实老人的精神生活。同时，公馆也鼓励家人、社会义工常来陪伴老人，共度欢乐时光。
老有所学
九华夕秀大学针对养生公馆业主群体打造多彩学习平台，通过舞蹈、声乐、京剧、种植、体育等课程，满足中老年人的精神文化需求。
老有所养
公馆提供的专业护理服务包括“管家式服务”和“一对一护工服务”两种类型，可供业主自由选择。公馆将根据业主的服务需求，安排适合的服务人员和针对性的服务。
老有所得
九华国际养生公馆还设有转租中心，为业主提供个人理财方面的专业服务，全心全意保障业主财产安全。
1.合理的退出机制：
公馆承诺业主5年便可协议退出。租住公馆满5年、确有退出需要的业主，可向转租中心申请退出，中心将协议返还业主入住时缴纳的保证金。
2.有效的流转机制：
在业主未居住公馆期间，转租中心可为业主提供转租服务，使业主获得可观的转租收益，静观财富增值。
考察分析
1.产品形态分析
九华山庄养老公寓产品形态为小高层、高层，其中小高层为经营超期的酒店改造而成。室内单人床、装修风格是客户普遍认可的，此外，走廊层高过低、颜色过于素淡及推拉式浴缸设计是客户反馈集中、项目未来调整的方向。项目采取“养老酒店”，就是在酒店的模式和品质下做专业养老服务。它是以酒店为服务载体，以养老为主要功能，以全程医养结合为核心特色，以温泉等特色养生项目为主要亮点的新型养老机构。九华山庄通过酒店的物业改造做医养结合的养老机构，在产品形态上得到认可，反映了当前老年人的养老需求。
2. 客群分析
客群为60岁以上，但集中在70多岁，以中高端客户为主，九成以上是高知识、高收入阶层中老年人，具有稳定的经济来源，只接收自理的老人。入住的老人在知识和经济结构上相似，体现了在客户营销的时候应该根据产品的定位和价格因素精确找准潜在客户，针对性营销。
3. 配套分析
客户对医疗、环境、就餐最为关注，目前医疗能常规体检、简单看病、开药，连接社保，未来规划引入私立医院。九华山庄的休闲娱乐等配套完善。整个配套让老人生活得比家还温馨、快乐，既能住得舒适，又有医疗保障，还能快乐的有尊严的活着。整个配套符合了当前国家提倡的养老机构“医养结合”的政策规划，让老人生活得更有生活品质，也是符合当前养老机构和健康社区注重养老配套的发展趋势。
4. 运营模式分析
运营模式为“押金+租金”，15号楼总价为60-90万，5号楼为150-220万，入住率很高。通过九华山庄良好的基础设施和运营模式，客户对该机构非常认可，可见客户并不缺钱，养老机构需要找准客户需求才是关键。
5. 未来发展分析
九华山庄未来发展目标是以北京旗舰项目的经营模式为蓝本，在全国连锁复制多家养老酒店，输出标准化的专业养老服务，实现企业的发展壮大，从而凭借良好的业绩指标完成上市。目前很多养老项目都不再是单店发展，需要将好的模式不断复制，将机构向各个区域扩展，达到规模效益，占领市场份额。当好的运营模式与复制模式成立，再加之一些外部有利条件，有利于在养老市场抢占先机。
6. 发展分析
九华山庄最初成立以温泉及保健养生为主营业务，在继续拓展休闲度假市场时会议接待逐渐成为九华山庄的核心业务，在2002年扩展至健康体检领域，2012年，九华山庄正式进军养老产业，并将定位调整在度假、会展和养老三种酒店类型，其中养老酒店占据绝对比重。发展过程中，九华山庄不断调整自身的发展重心，最后通过酒店改造进入养老行业，走朝阳的养老产业之路，想必是经过深思熟虑才作出此项远见卓识的决定。
7. 收购分析
此次碧桂园拟收购九华山庄，一方面反映当前地产涉足养老的现象非常普遍，另外一方面也反映了九华山庄的运营模式是值得认可的。养老地产方面，从前期准备到后期的持续运营，回报周期相对较长，而且所需资金成本比较高。对于没有固定融资平台的九华集团来说，如果没有外部融资支撑，承受的压力非常大。宜华健康收购亲和源等收购兼并现象是目前养老行业的常见现象，反映了养老行业受到资本角逐的趋势。另外，九华山庄作为北京的地理区位因素也是碧桂园考虑的一个要点，收购九华山庄将为其在北京养老领域的发展迈出重要的一步。
点
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