第四届中国商业地产博览会创新论坛破局，寻求中国商业地产企业可持续发展之道时间：2008年8月31日13：30地点：上海光大国际大酒店2楼10号厅主持人：各位会议代表，今天下午好！下面开始为第四届中国商业地产博览会创新论坛担当一次客串主持。首先把这次论坛的主要演讲程序跟大家做一个沟通，我觉得今天下午的论坛是非常有价值的论坛，世茂房地产大型的企业许总光临这个会议，他讲的题目是非常大的议题。前两天央行和银监会出台了关于商业民用用房贷款限定的规定。可能大家也了解，传统上大家认为，宏观调控主要是针对房地产，但是这一轮的宏观调控其实已经把目光盯住了商业地产。我想通过世茂房地产大型有代表性的房地产企业来谈可持续发展的话题有很大的启发。下一个主题是上海三益建筑设计院院长高栋给大家讲策划和设计对商业的影响。第三位演讲嘉宾是百联西郊购物中心董事长叶凯。第四位演讲嘉宾是中国北方购物中心联盟会长谢有恩。第五位演讲嘉宾是上海市城市综合交通规划研究所所长陆锡明。下面请世茂房地产控股有限公司副主席许世坛演讲。许世坛：这个议题非常重要，商业地产在中国还是比较新的一个东西。我们世茂集团在国内做房地产也有二十多年，真的做商业地产也就是在最近的十年八年的时间。
我觉得有很多议题，犯了很多错误，也有很多东西大家可以一起交流。实际上商业地产周期本身也不是太长，土地的使用年期也是比较短的，一般就四十年。所以实际上商业地产要做，首先我觉得要建立一个很好的思路，很好的团队，要有很好的资源，我们也看到很多专门做住宅的公司，觉得商业地产好像不错，就跑去做商业地产，事实上往往这种案例都是失败的。简单介绍一下，从世茂集团来说我们对商业地产先做了几个准备。首先第一个准备，我们把一百多亿的商业资产，我们从香港的公司拆到我们国内的一家上市公司，A股上市的叫世茂股份，大家可能会觉得为什么把香港上市的资产会拆到国内的上市公司呢？因为香港现在的融资环境比国内更困难。我们把这个资产拆到国内的上市公司，证监会已经同意了，我们今年会把这些手续办好以后，我们明年马上会启动一个发债。我想最近大家可能在很多媒体上看到，很多开发商在做债券。为什么呢？因为在中国的金融市场，实际上现在要做增发也很难，很多人在做债券。而国内的债券还是刚刚开始，也是国家鼓励的。所以我觉得这个也是今后大型房地产企业，或上市的房地产企业一个融资非常好的渠道。就是通过发债，通过债券市场去募集资金。但下一步商业地产成熟了，还可以做其他的。
我们也在做第二个举措，就是把我们酒店的资产，我们有350亿的酒店资产，我们也会重新上市，在香港上市。为什么要讲这个背景呢？做一个大的企业为什么要做三家上市公司，而不是就做一家呢，因为三家上市公司就是三个融资渠道。所以大的开发商也好，还是小的开发商也好需要更多的融资渠道，更多的融资手段，我想这样才能够可持续性发展。所以我想这是一个很简单的背景资料。刚才主持人说了，有一个可能涉及的专家会跟大家沟通，我觉得作为房地产企业来说，可能第一步还是设计很重要的，在你选择土地上也是非常谨慎，因为商业地产拿地跟住宅不一样，拿住宅土地一般都是可以稍微随意一点，如果是做商业地产的话还是要谨慎一点，特别是整个政府的规划，整个政府的市政配套，如果拿到一个地方，可达性很差，没有配套进去，那你想想一个购物中心一天要上万人，包括交通，包括停车，包括整个配套，如果要做商业地产可能在发一个环节都要特别地注意。特别是我们看很多设计上也是犯了很多的问题，可能人家进去购物中心以后感觉非常不舒服不舒适，而且这个不舒服不舒适也不只对客户，可能用用户也很不舒服。他可能在设计上，功能上，包括从各方面上都不能用。所以这些餐饮，这些商家进来还得重新再去做很多的施工，可能很多的准备，这样实际上浪费了时间，也浪费了成本，而且最终整个规划会很混乱，所以我想设计非常重要的。
从销售的环节我们也看到，也出现了很多的问题。比如说很多开发商会把这些店隔成一小块就卖掉。事实上往往卖掉以后你就很难控制这些商家他去做什么样的产业，实际上最后整个商场就会很乱。我们看到包括北京、上海很好地段的商业都出现这种问题。而且因为他销售的价格比要高，小业主可能要求的回报也比较大，到最后可能就经营不下去了，就是说好的商家进不来，付不起租金，所以整个管理非常混乱。中间能不能找到一个很好的结合点呢？在这里我觉得有两个办法可以跟大家交流一下。首先第一个办法，可能是做商业地产，我本人觉得不应该只是光商业地产，除非你在王府井，或者你在南京路有个三五万平米运作纯商业项目。但如果去二三线城市更重要的是做社区性的房地产，我觉得名字是次要的，主要是要有什么样的功能。当然很多功能比较全的可能有酒店、办公、会议、休闲、旅游、住宅，但我觉得一般的项目不一定要有这么多。因为你不可能做两百万平米、三百万平米，很多开发商也就做十万、二十万，我觉得十万、二十万你也可以有不同的符合功能。比如商业可以跟住宅连接在一起，我想这方面香港做的比较好。香港是一个综合的商业，商业上面全部都是住宅，实际上住宅跟商业是最好的融合跟配合。
因为这些商业也需要客户，而这些住宅又住了几千户，如果每户按三个人来算的话就住了一万人，这一万人也得买菜，所以这也是最好的结合。作为开发商综合性的物业可以按长短期的回报来做一个最终的平衡，因为住宅的投资还是相对的短回报，而且回收率会比较快。而且你可以用住宅赚到的钱去贴商业一部分前期的开支，而商业实际上经过三五年的培养，它也会慢慢地成熟。而且有些开发商也得算这个帐，如果我引进了很多好的商业，我把这个配套做好，说不定我的住宅一评比可以多卖10%，如果是1万块我多卖了1千块。就看你这个帐怎么样去平衡，所以我觉得这一块应该是可以考虑的一个方向。另外一个方向，你要全部去出租，我觉得压力还是比较大。但是能不能考虑划出一些区域，有一些区域来销售呢？我觉得是可以，但是这一块也得比较小心。我们比较建议，或者是我们以后要做的，我们会划一些区域去销售，但是这些区域要找客户，实际上客户可以根据租约可以算要不要做这种投资，我觉得这是最清楚，而对买卖双方都是最有保障的。当然这个做法也有问题，就是很累，你得先去谈很多的商家，你要先去做很多的工作。当然这一块也可以找一些比较好的中介机构，我觉得做房地产不要想什么都自己做，我们今天开的这种大会，有很多的设计单位，有很多的中介机构，包括整个商业之后怎么运作运行，也有运作运行的机构。
所以我觉得做房地产，首先应该判断自己的角色，我觉得作为一个开发商来说，我们的角色就是把这个产品定位做好，所有的环节都可以通过一些机构，包括施工单位帮我们实施。只要你的定位，你的理念，你的资金有保障的话这个项目就没有问题。所以我想今天这个会议非常有意义，我希望做商业，或者做商业的开发商我们可以多一些这样的活动，我们可以多一些交流，多一些沟通，把我们之前犯过的错误不要去犯，或者通过这些沟通我们可以探索一些新的道路，探索一些新的方向。所以我们感觉中国的商业地产刚刚起步，有很多的商机，有很多的机会，所以我们可以在这里做的更好一些。谢谢大家！主持人：刚才许先生做了很精彩的演讲。他主要讲了几点，一个是租金的收益，他也谈到了租金收益方面的困惑。第二个是出售。第三种是上市，世茂本身是一个上市公司，可能在这方面跟其他的有所不同。所以我想是不论现在国内哪种模式占主流，也无论是出售型的商业地产未来是不是销声匿迹，我觉得给中国的商业地产留下很大的悬念。通过我们机构的统计，事实上从2005到2007中国的商业地产总体的发展是趋缓的，至于下一个阶段是不是会有一个新的所谓的拐点出现，我们不敢肯定。但是通过前一段时间央行和银监会开始对商业地产进行关注，也通过对贷款政策做出一些限制，我想下一轮的商业地产环境可能会更加地严峻。
所以我们也希望在这方面，在接下来论坛的其他议题当中，各位代表能够与演讲专家展开热烈的讨论。第一个主题是上海三益建筑设计院院长高栋先生给大家做策划和设计对商业的影响。高栋：很高兴有这个机会能够跟大家做一个关于商业地产的交流。事实上商业地产一直是一个特别有意思的话题。我来的时候看了一下上海人均商业的面积，现在上海人均商业面积好像是2.3㎡，基本上远远大于国际的标准1.2㎡，反应到上海本地区的商业项目，也可以用五个话来形容，叫冰火两重天。事实上非常多的商业不管什么样的状况，总有这样冰火的情形出现。我们希望在这样的一个相对比较微观的情况下，来探讨一下同样在做商业地产的过程当中，什么样的影响他的火，影响他的不火。我想把个人的状况大概说一下，我其实是有好多身份，第一，我的主业是建筑师，因为我是建筑师出身，是现在三益建筑设计院的院长，但同时也是三益的控股公司，弘基集团的董事。事实上也是由于四不象的经历，让我有机会来参与商业地产项目的从前期策划也好，开发也好，运营也好，商业设计不仅仅是设计问题。我曾经在山东做过一个演讲，其中有一段会讲到商业为什么不火。事实上商业地产的不火各有各的原因，如果我们多一点了解背后的原因，可能对我们运营成功的商业更有帮助。
第一个是出售的问题，前两年上海非常盛行，现在很多还是把商业作为出售的产品来做。但是大家可以看到出售以后的招商是非常困难的，其中肯定是有结症的。第二个，招商开业以后，即便招商成功了，事实上还未必不是很保险。我们弘基集团在上海做的很多的商业，差不多在开业半年内换手率是非常高的。我们为什么有时候会招商招的挺好，但是一运营就会发生很多问题，其实这也是一个难题。第三个，很多地产商在后期找主力商家的时候，经常会碰到商业集团要增两倍，整改单，包括货运通道，用电用煤等等，这也是在相互的项目运作过程当中没有处理好的一些问题。刚才说的是其实不太火的现象。有一种现象，就像这种回收率很高，但是我算了一下发展商没有利益，那么这个怎么办。最后一个，我们往往太过注重设计本身，而商业设计有很多的法则原则，今天我虽然是讲策划跟设计对商业的影响，不仅仅是讲设计本身。这些问题背后都有成因，如果我们看一下其实有很多，包括经营权的问题，商业定位的问题，包括跟强势的商业集团互相博弈的问题，另外一个如何配置合适的商业业态群，最后商业有很多设计的误区。我想用几个话题来说明这些问题。首先我想说，我们今天这样的会应该是非常好的会，意义在于让我们所有的人不管是在商业地产的哪一个环节，建立一种对商业地产共同认知的一个平台。
我们讲商业地产一直会讲，其实商业地产是为商业流通搭建一个实体平台，搭台的是地产，唱戏的是商业，有时候商业当中可能地产跟产业链互相之间不是太熟悉。有一个很简单的例子，我之前在济南给开发商做过一个商业项目，这个项目地段很好，如果在座有济南的朋友知道，这个项目在山东省省政府的对面，是一个商业广场。当时开发商把前面的一个四万㎡的大的集中商业想出售给一家商业集团，具体我就不说了，当时谈了很久，开发商报价7.8个亿，商业集团也是报价7个亿，谈了很久没有谈下来。开发商大家知道算物业的价值，成本加利润嘛，他算好土地费多少，七七八八的税费是多少，算下来没有利润。最后大家吃饭谈起来，说你们商业集团为什么这样报价，商业集团的老总就说，我们商业公司看物业价值，不像你们地产商这样来看。我们预计这个项目在济南运营成熟以后的年销售额差不多是7个亿，这家公司在全中国的商业平均利润是15.26%，然后他算十年的回报率就是7个亿，就是这样的概念。大家不管是什么行业的人，你能够建立起共识，然后对这个产业链上其他的内容有足够了解的话对运营的促进才会比较大。我们来看第一个话题，叫我们造点什么好。这句话是我们昆山的一个开发商他有十万平米的商业找到我们公司来做设计的时候讲的第一句话，我当时开玩笑我说这话比较有意思，这话应该我问你，很多开发商是做住宅起来以后有时候也未必真的想做商业。
比如他一百万方大型的社区，肯定会配一个差不多十万方的商业，这是被拖下水的，事实上他对商业的运作不是特别了解。如果你让我在所有的商业产业链里面，包括策划也好，设计也好，招商运营管理，一系列里面来做一个排序的话，我觉得最重要的是定位，商业的定位。而商业的定位其实跟住宅有非常大的不同。在商业定位里面我们会看到很多方面，这可能在做住宅的时候会弱一点。在商业里面的定位，我们以前经常会关注，第一个叫目标，他的目标市场，第二个叫客户，一会儿会讲到，其实客户有很多层面的讲法。另外一个还有运营，运营的方式，运营的模式。第四个是规模，第五个是形象。我们以前讲到客户定位的时候，经常会想到消费者的重要性是非常大的，但是不仅仅是。因为我以前跟人讲，我说商业难在什么地方，它难在对住宅来讲是两人化的过程，开发商、消费者。而对商业来讲是私人化的过程，他的盈利模式相对来说比较复杂，任何一个环节碰到问题都会产生比较大的问题。再有一个在定位里面很关键的是运营模式的问题，这个我们回头单独再来探讨一下。
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